天生带着不稳定的基因：融创中国的眼下与远方

章严| 主笔

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国内疫情局势逐渐明朗，地产界的回暖还在蹒跚进行。

这当然不会是永远的寒冬。在愈是风雨飘摇的时刻，地产企业的反应与自救更能反映真正的实力与发展质量的高低。

融创中国作为一匹地产业的黑马，其不到二十年间的发展史，就是一部孙宏斌本人商海沉浮的成长史。

从500亿到5000亿销售规模，融创只用了7年的时间。从2010年的66.5亿元收入持续高增长2019年达1693.2亿元。从备受质疑的行业黑马到稳坐头部房企交椅，孙宏斌通过一系列的资本运作构建了一个全新的融创帝国。

1 顺驰败走天津卫

1990年到1994年，孙宏斌狱中待了四年。

这一摔，没有人知道他经历了什么，想通了什么，积攒了什么。

出狱之后很快，孙宏斌就以压抑四年终于爆发的巨大热情投入到了事业的东山再起中。

人们喜欢对他和柳传志之间的往事添油加醋，臆想一场商界大佬之间的爱恨交锋。四年前把孙宏斌送入狱中的是柳传志，四年后用50万帮助孙宏斌敲开地产界大门的也是他。

孙宏斌是如此强烈地想要证明自己，他从天津开始，选择用“顺驰”为第一份完全属于自己的事业加冕，这个名字丝毫不掩饰他对进阶速度的追求。

孙宏斌创造了“现金－现金”的房地产开发模式，一是拼速度，二是拼价格。即先用较低的自有资金启动项目，随后立即进行土地开发，用销售回款来支撑后期建设，再用项目盈利作为新的自有资金启动新项目。通过这种模式，他将地产业开发周期由18个月缩短至7个月。顺驰曾在一年的同一时间向十几个城市扩张，拿地近千万平方米。

同时，为了追求规模，孙宏斌不惜高价拿地制造“地王”。

顺驰早期在天津的很多项目运作，都是依靠前期拿地主要靠沟通，不实质性地付出真金白银，金融系统才是为其保驾护航的得力帮手。依靠金融支持和资源手段，逐渐成为孙宏斌对房地产市场生存之道的基本认知。

孙宏斌握着在天津的成功经验，大跨步地进击全国，在多个城市如法炮制。在2002年拉开高调进军全国的序幕后，顺驰在北京、上海、无锡、苏州等城市近乎疯狂的“圈地”行为，令包括万科、大华、绿地等在内的国内一线品牌地产开发商“心乱”，同时也打乱了这些企业的拿地节奏。

在2003年北京“地王”大兴黄村项目竞投过程中，顺驰用比政府预计高出一倍的价格制造了轰动一时的“北京世纪第一拍”。但是，随后顺驰表现出先拿地、后算账的典型风格，直至开发销售阶段都尚未付清所有地款。

在“短平快”的行为准则指引下，顺驰仅用了不到10年的时间就在地产企业中突出重围。2003年7月的中房网年度会议上，登台发言的孙宏斌放出豪言：我们顺驰的中长期战略规划目标是做到全国第一，也就是超越在座的诸位，包括王石王总。而就在前一年，万科的销售收入已经达到45亿元，顺驰不过14亿。

彼年，孙宏斌40岁，人生得意，踌躇满志，正值顺驰如日中天。

彼时，台下的听众包括万科、陆家嘴(600663,股吧)、招商局、中海、富力、合生创展等行业前十强的老总。这个年轻人的豪言是日后的笑料还是美谈？

时间很快给出了答案。

孙宏斌为他所创造的“顺驰模式”付出了代价。盲目追求“短平快”，导致了高房价、高土地支付款、高管理成本和低收益，资金链一直绷得很紧。即使是身处暴利的房地产业，顺驰在2003年和2004年的净利润也只有3％~4％，而万科一直高于15％，富力和中海则高于30％。

适逢央行121号文（2003年）的发布，中国进入了漫长的第二次房地产调控周期，而这一周期几乎与顺驰开始全国化征程完全重叠。押宝房地产持续高速惯性成长的顺驰，由此开始遭受挫折，风光不在。

尽管在2005年下半年，孙宏斌已明显意识到存在的问题并有意“掉头”，但如此多的问题深层交织，为时已晚。

2006年，创立12年之久的顺驰55%的控股权以“超低价”12.8亿元转手香港路劲基建。

顺驰还没来得及听到上市的钟声，黑马神话就宣告覆灭。

与此同时，成立于2004年的融创（中国）作为“后手”，临危受命，被推到幕前。

2 没有规则是唯一的规则

顺驰败走之后，融创中国作为一开始的Plan B被从幕后推到了台前，很大程度上继承了顺驰的衣钵。

很显然，孙宏斌吸取了顺驰一路的经验教训，经验更加老道，眼光更加长远，融创中国从很多方面都做的更加稳重。

但是孙宏斌依然是孙宏斌，他的优势在商海沉浮中被不断放大，同时，性格中不可改变的部分也在影响着他所有的决策和融创的走向。

能力超群，自信而大胆，热情而果断，有时激进，有时极端，常常混不吝，亦正亦邪。

他本人就是融创中国发展过程中最大的不稳定因素。

孙宏斌之于融创中国，就像马斯克之于特斯拉。不过，马斯克可以为了特斯拉的资金流开始卖豪宅为特斯拉造车，孙宏斌仅仅通过卖车，是不可能为融创造房子的。

早在顺驰年代，王石等人就剑指孙宏斌，讨伐当年的“顺驰模式”过于一意孤行，破坏了地产行业的规则。如今，融创中国依然在“另辟蹊径”的边缘疯狂试探。

从顺驰时代的略带戏谑的“地产骇客”，到融创时代的“白衣骑士”，孙宏斌改变了一些拿地方式。

并购，这是房地产调控周期的持续带给孙宏斌的真正利好。

孙宏斌的每一段并购/收购都伴随着或是义薄云天的江湖故事，或是极致浪漫的地产梦想。2014年7月，融创以63亿接盘绿城，拯救宋卫平，创造了一时的销售奇迹，即便最后以绿城单方面撕毁协议造成分手，但是孙宏斌主动放弃毁约费，以一句“老宋，你还是我大哥”作为临别赠言，闻着垂泪。

2016年9月，融创以138亿接盘联想，孙宏斌一方面回报了柳传志当年的雪中送炭助力顺驰，另一方面也向柳传志证明了自己，也证明了自己对地产行业的判断。

2017年7月，融创以631亿接盘万达，帮王健林缓解断贷压力。在完成万达旗下13个文旅项目的交易之后，孙宏斌再次快人快语立下了flag：“一直看好消费升级的行业，大文化、大健康、大娱乐的项目。如果我们后面投资教育和医院的项目，大家也不要吃惊，下一步要和王健林合作大健康城的项目。”三年将过，不知道项目进展如何？

2019年11月，153亿接盘时代环球，收编邓鸿。很快，今年7月，邓鸿就与孙宏斌形影不离地出现在了云南，开始新一轮的“开疆拓土”。

融创具备了同行们少有的化腐朽为神奇的能力，在岌岌可危的并购房产上，往往能够打造新一轮的开发与销售神话。但是，如此大规模与频繁的并购，让孙宏斌的身上逐渐浮现出顺驰时代“地产骇客”的影子。

利润表

融创的发展路线，细细想来，也与顺驰呈现出一定程度上的相似。

由于加大投资以及地产+业务的布局，截止2019年末，融创的利润营收获得大幅提高，但其净负债率为179%，较2018年继续提升，且远高于其他几个头部的房企。从趋势上看，融创中国的利润营收呈现波动趋势，而负债率却持续上涨。另外，融创的现金流量在急剧下降。

去杠杆、降负债、调整融资结构、降低融资成本，是孙宏斌必须正视的课题。事实上，2020年，融创已经开始了断舍离。2020年年初，融创放弃和金科的股权之争，为自身争取到了一定的现金流，但这并不是长久之计。最新有消息传出，融创将分拆物业公司上单独市，如若再实现一个相对较高的估值，则可以实现数十亿的直接融资，开启新的融资渠道对公司降负债带来直接影响。

另外，在疫情的影响下，地产业的发展质量都在面临着严峻的考验。融创的情况也并不乐观。知情人士透露，销售不利的融创华北从去年底就开始降薪、裁员，两三个月前，还要求高职级的员工和管理层停休所有周末持续到2021年。而除华北区域外，东南区域也人事动荡风雨飘摇，窥一斑见全局。

3 转型时代的进与退

从2017年7月到即将过去的2020年7月，“白衣骑士”孙宏斌终于带着自己“一生的遗憾”，走出了贾跃亭的PPT骗局。

这一次涉足地产之外的感性并购，也对融创文旅造成了难以弥补的重创。

三年前信誓旦旦的“乐视是老贾的半条命，也是我的半条命”现在看来已经真假难辨，贾跃亭从最初求资时侯人畜无害的傻黑甜变成了满口荒唐言的江湖骗子，孙宏斌领导了三年的乐视也在7月份黯然退市，他为自己的冲动买单了。

贾跃亭给自己造了一个乐视梦，躬身入局的却是孙宏斌。

融创在乐视生态上的一次全情投入暴露出了自身的短板，除去乐视生态本身的不成熟之外，要经营一个全新的领域，实现一种更加前卫的生活与娱乐方式，不仅需要庞大的人力物力投入，先进的科技水平与完整的科技理念缺一不可。在互联网等方面毫无经验的孙宏斌，即使亲自坐镇，以每天至少10小时的工作量去布局，也难以弥补经验与知识的缺失，最终只是感动了自己。发布会上令看客们心生我见犹怜的哽咽与眼泪，最终都没有得到贾跃亭的“负责”。

事实证明，多元化已经成为地产企业迈向万亿时代不得不的选择，碧桂园、恒大、万科已经开始养猪。

从坚信房地产还是好生意，坚持不会多元化发展，到逐渐布局物业服务、文旅、文化、会议会展以及医疗康养六大板块，融创不断地打破了孙宏斌的“边界”。

孙宏斌所拓宽的边界，有他自己的线。他或许心里也清楚，术业有专攻。

融创中国将自己定位为中国家庭美好生活整合服务商。孙宏斌越来越喜欢对融创房产以外的业务夸夸其谈，从不吝啬表达自己对“消费升级的看好，对大娱乐，大健康项目”的神往。

融创八大区域的封疆大吏在房地产的黄金、白银时代骁勇善战，花大价钱营销，高举高打，成就了“强销售”的美名。但对于新融创来说，接手了大量文旅资产、会展资产以及医养资产后，快销售的逻辑不再奏效，已有的人才和经验能否运营好这些资产成为了新的课题。

目前融创集团的董事会和管理层清一色都是孙宏斌的旧将，较新的面孔只有融创太子孙喆一。好的方面是管理层忠诚度较高，但缺点也尤为明显，管理层固化、缺少新鲜血液。

这与孙宏斌本人的性格有着很大的关系。

孙宏斌在业界以重情重义著称，他经历几起几落，不乏一直效力的人。融创成立至今16年，但是一直跟在他身边的人有人超过了20年。

2019年7月2日，融创的孙宏斌度过了不一样的一天。

当时的融创上海区域营销总被爆在公司的无锡项目中“中饱私囊”，金额巨大，令孙宏斌震怒。关于怎么处置，公司内部意见不统一。

决定权交到了孙宏斌手中，他最终没有拿起拨打110的电话。

无独有偶，在顺驰时代，发展势头最好的那几年，公司内部也是出现了不少中饱私囊的管理层，甚至有人花了60万买下了一块最初要价30万的广告牌。

孙宏斌必须尽快意识到新鲜血液注入的重要意义，毕竟在这一点上，融创已经落后万科和龙湖太多了。更重要的是，他必须下定决心去做出刮骨疗毒的决定。俗话说，“商人重利轻别离”，孙宏斌的感性帮助他做了一些正确的决定，却也迷惑他做了很多错误的决定。

结语

成功的企业背后，需要大智慧(601519,股吧)和高段位的推手。沉浮不断的商海中，他们经常需要忍受战术上的痛苦，但一定不能接受战略上的被动。决策的重要性不言而喻，往往一念之间决定企业的“生死”。

融创至今依然是以黑马之姿立身于地产界，距离真正的老炮儿还有很长的路要走。避免顺驰时代的重蹈覆辙，孙宏斌本人必须要带着更加理性的思考去做出适应时代发展的决策。专业的人做专业的事，多元化发展的情况下，融创需要信任更多能够改善它的人。否则，一切“赶上消费升级时代”列车的豪言都将是泡影。解决好眼下的当务之急，才能抵达看得见的远方。

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