长租公寓头部企业正在掀起新一轮赴美上市潮。继自如、蛋壳公寓相继传出赴美上市的消息后,日前,长租公寓服务商青客公寓向美国证券交易委员会(SEC)提交IPO文件。
近日，长租公寓服务商青客公寓向美国证券交易委员会（SEC）提交IPO文件，计划在纳斯达克上市，股票代码为“QK”，拟融资约1亿美元。据悉，青客公寓为首家在海外递交招股说明书的长租公寓企业。但摆在青客公寓眼前的是：盈利困难、“租金贷”隐患和不断的诉讼、投诉。
天眼查信息显示，青客公寓成立于2012年，创始人为金光杰，主要为用户提供连锁化标准租赁管理服务及相关的生活服务。
赴美递交招股文件之前，2018年4月，青客完成了由摩根士丹利管理的私募基金及凯欣资本联合领投的数千万美元的C轮融资。
目前，青客公寓创始人兼CEO金光杰直接持有30.3%的股份，凯欣资本及其关联实体总共持有28.1%的股份，为最大机构投资人。此外，纽信创投、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。
2017-2018年，青客公寓的净收入分别为人民币5.23亿、8.90亿元，同比增长70.3%；净亏损分别是2.45亿元和4.99亿元。
而在2019年上半年，青客公寓的亏损已达3.73亿元。
截至2019年6月30日，青客公寓运营覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴6座城市，供给97621间房间。
同多数分散式长租公寓企业一样，青客公寓的营业收入来自租赁及增值服务。其中，租赁是青客的主要收入来源，分别占2017年、2018年、截至2019年6月30日止9个月营业收入的97.35%、89.55%、88.29%；增值服务包括宽带服务、公共事务、青客优选及房东或租户的赔偿金等。
资料显示，长租公寓的成本构成中，装修成本几乎占到总成本的17%，作为运营前的一次性投入，极大地考验企业的现金流。招股书显示，截止2019年6月30日，青客公寓平均每个房间月租金为1149元人民币，折扣后1075元，平均租金利差为25.1%，折扣后利差为20%；每个单间平均装修成本约为1.47万元。
据测算，青客最新一期平均租金差比例约为25.1%，单间月租金差额约为288.4元，这就意味着单间青客公寓，仅收回装修成本就需要近5年的时间。此外，结合空置率、日常销售与维护等费用，青客公寓利用租金赚钱还十分困难，甚至连装修费用都难以回收。
另外，青客公寓的回头客很少，业主到期之后续租率并不高。截至6月30日的2019年的前三个季度，青客公寓与租户签订的平均合同期限仅为11.7个月，其中，47.3%的租户在合同到期前选择退租，仅5.1%的租户选择了续租。
根据招股书，青客公寓的租金分期模式，通过与金融机构合作，为需要的租户提供分期付款的租赁贷款。
也就是说，租户在青客公寓租房一年，可以向金融机构贷款，预付青客公寓一年的房租，在一年租期内，租户把每个月的租金还款给金融机构。
截至6月30日，青客公寓与11家金融机构合作分期付款。其第一大和第二大的金融机构合作伙伴分别占未偿还租赁贷款总额的50.5%和29.5%。今年上半年，青客公寓的租金分期贷款已达8.72亿元。
招股书显示，青客公寓有65.2%的租金支付采用租金贷模式。其通过折扣吸引租户向金融机构借款预付租金，预付六个月租金的租户折扣为5%，预付12个月租金的租户折扣为10%。
由于长租公寓行业近年来不断爆雷，青客公寓的租金贷模式难免令人担忧。事实也证明，靠金融业务收益替代租金收入的想法也过于“天真”：一方面长租公寓运营方将租客预付的租金用于业务高速扩张——主要开支在房源装修、向房东预付数月租金等，一旦这些房源无法在短期内成功出租，大量信贷资金就会沉淀而无法产生收益，最终导致长租公寓运营方资金链极易断裂；另一方面靠“金融贷款”（租金贷）开展的高杠杆业务扩张，由于项目运营能力与租客服务方面的疏漏不足，也会因自身能力不足而出现巨大风险。
而“租金贷”之外，青客公寓还面临更严重的问题。黑猫投诉也显示，“青客白领公寓”下面有582项投诉，多因贷款纠纷以及押金退款难、提现难等问题引发。今年3·15期间，媒体也报道了青客公寓的各种问题，其中包括房租难退、日常生活费用收取不透明等等。
不仅用户投诉不断，青客公寓还背负着多条法律诉讼。天眼查数据显示，青客公寓如今有93条法律诉讼，其中大多为房屋租赁合同纠纷，当中61条诉讼仍未解决。且如上文所述，只有5.1%的租户选择了续租，这同样也体现了用户对青客公寓的满意度不佳。
面临着巨额亏损与债务，青客公寓赴美上市能否成功，还值得市场期待。
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（责任编辑：李佳佳 HN153）
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