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融创万亿梦想之路——并购崛起的天王

2018-02-09 18:57:45 和讯名家 

  前 言

  融创2017年在资本市场备受关注,其交出的成绩单更是令人惊叹,包括参股链家、控股乐视、购入万达13个文旅项目等一系列大手笔资本运作。

  2017年全国商品房销售金额达到13.37万亿元,而国内销售金额排名前3的房地产企业销售金额为1.58万亿元,市场占有率达11.87%,同比增长3%。随着行业集中度不断提高,未来行业出现万亿规模房企是大概率事件。融创2017年新增1.43万亿货值,为未来冲击万亿蓄足马力!

  图:融创销售业绩情况(亿元)

一、融创万亿梦想之路之规模向上
一、融创万亿梦想之路之规模向上
2017年,融创一鸣惊人,业绩大爆发,销售金额达3620亿元,同比增速高达140%,销售排名从2016年末的第7名一举跃升至第4名。时光回到2012年,融创刚从区域房企转型成全国化的房企,当年的销售金额仅315.6亿元,5年的时间销售金额增长10倍有余。
  2017年,融创一鸣惊人,业绩大爆发,销售金额达3620亿元,同比增速高达140%,销售排名从2016年末的第7名一举跃升至第4名。时光回到2012年,融创刚从区域房企转型成全国化的房企,当年的销售金额仅315.6亿元,5年的时间销售金额增长10倍有余。

  在融创业绩疯狂增长的背后,是融创战略决策在支撑。

  精耕细作,13年布局60城

  谨慎进入新城市盲目扩张。由于房地产市场有很强的地域性,每个城市的经济、文化等条件不同,进入对应城市的风险也不同。融创中国的城市布局策略有着非常清晰的原则:一线城市、强二线城市以及环一线城市。

  重庆是融创走出天津,首个布局的城市,2004年融创获得重庆奥林匹克花园3300亩土地,奠定深耕西南的基础,2016年形成了北京、华北、上海、西南、东南、华中、广深和海南八大区域的全国化布局。

  融创每进入一个城市都会做深耕,都会占据较高的市场份额,以重庆为例,2004年融创首次进入重庆市场便在重庆扎根,通过多次举行大型项目营销活动和品牌营销活动,迅速在重庆人中积攒口碑,最终助推业绩的增长。截止2017年10月,融创在重庆的市场占有率达到第一,销售金额150亿元。

  表:融创2017年1-10月部分城市销售情况

(数据来源:亿翰智库,数据覆盖主流城市,部分二线及三四线城市数据尚不完整。市场排名表示部分城市中融创的销售排名)
  (数据来源:亿翰智库,数据覆盖主流城市,部分二线及三四线城市数据尚不完整。市场排名表示部分城市中融创的销售排名)

  深耕城市规模效应集聚,单城市产能相对较高。受品牌效应、产品特征等影响,融创的单项目销售业绩突出,很多项目开盘即售罄,因此融创2013年、2014年单城市产能均突破了70亿元。2016年,融创单城市产能下降主要原因是2016年融创新进入多个城市如东莞、佛山、深圳等,业绩的释放需要一定时间。

  表:融创2011年-2017年上半年城市产能情况

(数据来源:亿翰智库,数据覆盖主流城市,部分二线及三四线城市数据尚不完整。市场排名表示部分城市中融创的销售排名)
  (数据来源:亿翰智库,数据覆盖主流城市,部分二线及三四线城市数据尚不完整。市场排名表示部分城市中融创的销售排名)

  截止2016年,融创秉承深耕城市的策略,在保障单城市产能的情况下,谨慎进入新城市。相较于大多数标杆房企,融创中国的城市深耕能力极强,拥有较高的单城市产能,2016年其单城市产能为35亿元。

  表:标杆房企2016年单城市产能排名

(数据来源:亿翰智库,数据覆盖主流城市,部分二线及三四线城市数据尚不完整。市场排名表示部分城市中融创的销售排名)
  (数据来源:亿翰智库,数据覆盖主流城市,部分二线及三四线城市数据尚不完整。市场排名表示部分城市中融创的销售排名)

  截止2017年中期,融创中国共进入62座城市,覆盖国内大部分核心城市,对于三四线城市项目,融创大多通过收并购而来,以此来降低风险。

  高效收并购,助力规模增长

  在公开招拍挂拿地难度和风险日益增加的情况下,收并购成为规模扩张的重要方式。2015开始,融创减少在公开市场拿地,发挥自身优势通过收并购来扩充自己的土地储备,截止2017年6月30日,融创共有土地储备9951万平方米,权益土地储备约为6842万平方米。

  融创在并购市场上披荆斩棘依托的是它高效的决策系统。董事会主席孙宏斌先生主抓投资并购业务,因此针对战略型的重要收并购项目,融创能够在较短时间内做出收并购决策。例如:入股乐视150亿投资金额仅用了1个多月,与万达合作400多亿的项目也在一个月内敲定。

  表:融创 2016 年至今典型并购案例

(数据来源:亿翰智库,数据覆盖主流城市,部分二线及三四线城市数据尚不完整。市场排名表示部分城市中融创的销售排名)
  (数据来源:亿翰智库,数据覆盖主流城市,部分二线及三四线城市数据尚不完整。市场排名表示部分城市中融创的销售排名)

  为了控制自身的投资风险和保证被投公司正常运营,融创在并购后会进行一系列的人事调整。并购协议签署之后,融创一般外派企业内部人员组成目标企业的核心高管团队,并对该企业人员进行统一面试,无论是中高层还是普通员工,不合格就辞退,从而保证整个团队的战斗力。这一系列做法会让融创在收购之后获得更多主动权,尤其是后期运营,融创势必会起到主导作用,以此保证长期控制和发展。

  二、多元布局,培养新利润点

近年来房地产市场的疯狂增长,行业天花板逐渐显现,国内房企普遍意识到未来要想继续存活下去,就要培养新的赢利点,寻求多元化发展。
近年来房地产市场的疯狂增长,行业天花板逐渐显现,国内房企普遍意识到未来要想继续存活下去,就要培养新的赢利点,寻求多元化发展。融创多元化发展之路就是自己擅长的并购策略进入新的行业。截止目前,融创已经投资了互联网、长租公寓、文化娱乐等多个行业。

  只买对的,不管贵的。融创凭借资金优势,对跨界投资秉承“入股行业龙头”的原则,一旦确定进入哪个新行业或新领域,极少采取从零开始、慢慢孵化的策略,而是果断拍板,大举收购处于业内领先地位的企业,从而实现企业版图的迅速扩张,如:入股链家、控股乐视。

最后支撑起融创万亿梦想重要的一点是融创的“狼性营销”文化。融创的营销战略是:重销售和渠道,具体表现为,在融创的人才体系中,融创十分看重销售能力,大多数中高层是通过销售和渠道这两个岗位升上来的。融创对销售人员的佣金和奖金项目数量业内罕见,在融创一个优秀的销售人员年薪能达到100万,当然高奖金的背后销售人员的淘汰率也十分高,接近50%。
  最后支撑起融创万亿梦想重要的一点是融创的“狼性营销”文化。融创的营销战略是:重销售和渠道,具体表现为,在融创的人才体系中,融创十分看重销售能力,大多数中高层是通过销售和渠道这两个岗位升上来的。融创对销售人员的佣金和奖金项目数量业内罕见,在融创一个优秀的销售人员年薪能达到100万,当然高奖金的背后销售人员的淘汰率也十分高,接近50%。

  深耕房地产,布局互联网,融创再一次选择“大冒险”!未来万亿之梦能否达成?路途是否顺利?多元化布局究竟是天堂还是地狱?得走了才知道!

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    本文首发于微信公众号:亿翰智库。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:任刚 HF008)
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