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联合办公 双创晴雨表准吗

2018-01-03 00:06:42 北京商报 

  岁末年初,联合办公品牌动作频频,行业热闹非凡。日前,“优客工场”获得近3亿元C轮融资,前海梧桐并购基金领投;中海联合办公Office zip 2.0产品在北京亮相,入驻中海广场;纳什空间宣布与中粮生态谷达成全面战略合作,双方拟基于中粮(北京)农业生态谷产业园项目,共同建设大健康领域重度垂直的众创空间……联合办公在“大众创业、万众创新”(以下简称“双创”)的浪潮中爆发式增长,被喻为区域“双创”晴雨表。这块晴雨表是否准确?是否能通过它的指针标示出北京这座城市的“双创”行情?带着问题,北京商报记者对处于联合办公领域第一梯队的部分品牌在京布局进行了梳理,希望能够找出答案。

  意外

  北京商报记者梳理了优客工场、氪空间、无界空间、纳什空间、方糖小镇、洪泰创新空间、WEWORK、WEPLUS联合办公、创业公社、梦想加、尚科办公社区、P2联合创业办公社、SOHO3Q、DayDayUp、科技寺15家处于行业第一梯队的品牌,发现它们在北京开业运营的空间共有116个,布局最多的是朝阳区,共有59个,占被统计梳理的15个联合办公品牌在京落地空间数量的50.9%,而被喻为我国“双创”风向标的海淀区仅有21个,占空间数量的18.1%,排名第三的是东城区,落地15个空间,占空间数量的12.9%。朝阳区“人气”高过海淀区,西城区仅有1个联合办公空间落地,这让人颇感意外。

  经梳理统计,联合办公的鼻祖WEWORK目前在北京运营1个空间,位于朝阳区慈云寺;氪空间在京运营4个空间,其中3个位于朝阳区,1个位于海淀区;无界空间在京运营14个空间,其中朝阳区12个、海淀区1个、东城区1个;优客工场在京运营30个空间,其中东城区4个、朝阳区10个、海淀区5个、顺义区1个、房山区4个、昌平区2个、大兴区3个、北京经济技术开发区(以下简称“北京亦庄”)1个;洪泰创新空间在京运营空间4个,其中朝阳区3个、北京亦庄1个;方糖小镇在北京东城运营1个空间;WEPLUS联合办公在京运营空间7个,其中朝阳区6个、东城区1个;创业公社在京运营空间6个,其中石景山区3个,海淀区、密云区、北京亦庄各1个;梦想加在京运营空间13个,其中朝阳区7个、东城区3个、西城区1个、海淀区2个;尚科办公社区在京运营空间9个,其中海淀区4个、朝阳区3个,丰台区和北京亦庄各1个;纳什空间在京运营空间7个,其中朝阳区4个、海淀区2个、石景山区1个;P2联合创业办公社在京运营空间5个,其中朝阳区3个、海淀区2个;SOHO 3Q在京运营空间8个,其中朝阳区和东城区各3个、海淀区2个;DayDayUp在京运营空间3个,其中朝阳区、东城区、海淀区各1个;科技寺在京运营空间4个,其中朝阳区3个、东城区1个。

  北京商报记者注意到,这15个联合办公品牌,在定位上都把科技创新或是文化创意再或科技+文化融合企业、团队、项目作为目标客群。“这很好理解,科技创新和文化创意是北京今后的产业方向。”业内人士分析称,这样定位也更容易拿到政府的补贴资金。

  失准

  被“双创”推到前台,经过近三年的爆发式增长,联合办公已成为北京“双创”生态链中的新生力量,为北京“双创”带来了新的活力。

  什么是联合办公?联合办公是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式,来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作,在特别设计和安排的办公空间中共享办公环境,彼此独立完成各自项目。概括来说,联合办公能为企业提供一整套办公空间解决方案,让办公变得更划算也更便利。在“双创”生态链分工中,一般将联合办公划分为众创空间。

  正是基于联合办公的多维度属性,它也被很多人喻为“双创”晴雨表。既然如此,为何联合办公偏爱朝阳区而不是海淀?其实,这与联合办公的底层逻辑有着极强的关联度:联合办公底层逻辑是地产逻辑,因为稀缺而共享,地段更是决定游戏胜负的核心关键因素。

  在这样的前提下,联合办公的布局大多选择在大城市的核心区、中心区,如核心楼宇、核心商圈。朝阳区拥有CBD老牌商务区,近年来望京区域等新兴商务区也在朝阳区逐渐崛起。同是北京的中心城区,同是写字楼资源丰富区域,同是大企业扎堆区域,但相比海淀区的园区风格,朝阳区的独立写字楼商务风更浓。同时,朝阳区在北京排名第一的商业氛围也对联合办公空间有着强吸力。

  “联合办公空间的运营需要大量的资金,不仅是租用空间费用以及人工服务费用,还包括为企业大量提供资源对接的成本、社群运营成本等。”一位不愿具名的联合空间品牌负责人对北京商报记者直言,“联合办公是一个新兴的行业,产业链还较短。目前绝大部分联合办公空间的收入还局限于工位的租金收入,向入驻企业和团队提供的服务基本上是免费的,尚未形成非常清晰的盈利模式。而朝阳区这样的城市热门核心区域的办公空间,本身就具有非常强大的磁力,能够保障投入与收入比例的平衡。”一位不愿具名的业内人士在接受北京商报记者采访时表示,除了租金收入,融资也是目前绝大部分联合办公品牌赖以生存的保证,“好的地段更容易得到资本的青睐”,同时,北京的东城区、西城区写字楼宇已经饱和而且价格也相对较高。

  对表

  除此之外,北京商报记者注意到,很多联合办公品牌也正在背离“初心”。联合办公空间最初的出发点是为小微企业提供行政服务、税务法务咨询、工商注册、财务托管、人力社保、创业导师等一站式服务,但现在大部分联合办公品牌已将目光投向了大中型企业、品牌企业,而有的大中型企业并不能称为创业创新企业。这样的逻辑并不难解释:大企业能够稳定、持续、相对有信誉地给联合办公空间带来收入。

  如此看来,对于大部分联合办公品牌来说,“双创”只是它品牌战略中众多噱头之一,这块“双创”晴雨表似乎并不准确,需要“对表”。

  如何“对表”?在“双创”光环下的联合办公空间,首先应该解决的是收入多元化问题。但破解仅靠租金度日、融资为续的收入结构问题,还有不少的路要走。

  联合办公品牌的运营者分为两类:一部分有着房地产背景,一部分则来自于创业创新领域。来自房地产背景的运营者缺乏对创业创新的理解与资源沉淀;来自创业创新领域的运营者缺少商办领域的运营经验。

  这就导致了联合办公空间运营服务能力不足,脱离了创业创新者的实际需求,造成服务看起来大而全,真正能帮助到创业创新企业成长的服务却并不完善。这不仅让联合办公品牌没有找到适合的商业模式,自身的盈利模式也过于单一,也让联合办公空间正逐渐“变味”。

  “未来联合办公向专业、垂直领域发展,聚集有效资源;未来最终的理想状态应该是盘活当前有地无料的闲置办公资源,合作方各取所需,最终达到各自获得商业收益的目的。只有解决了自身的生存问题,培育成多元化的造血能力,才能让联合办公品牌的运营者们静下心来思考如何回归"初心",如何真正服务好北京的创业创新生态链。”上述不愿具名的业内人士在接受北京商报记者采访时如是说。

  北京商报记者 方彬楠/文 白杨/制表

(责任编辑:季丽亚 HN003)
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