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融创632亿买下万达大礼包背后 王健林也许真的不想玩了

2017-07-11 09:35:35 钛媒体 
今天产经圈最大的新闻无疑是融创的孙宏斌以632亿元收购万达旗下13个文旅项目和76间酒店,这是中国房地产企业间最大的一次收购交易,从媒体的照片上王健林精神矍铄,笑容可掬,倒是孙宏斌一脸严肃,这与之前宣布投资乐视一样的严肃。

  今天产经圈最大的新闻无疑是融创的孙宏斌以632亿元收购万达旗下13个文旅项目和76间酒店,这是中国房地产企业间最大的一次收购交易,从媒体的照片上王健林精神矍铄,笑容可掬,倒是孙宏斌一脸严肃,这与之前宣布投资乐视一样的严肃。

  这场巨变来的太突然,坊间传言,万达总经理级别管理层也是今天早上收到开会的通知,而在7月9号,王健林还邀请一帮媒体出席活动,为文旅城造势。不管是业内、万达企业内还是媒体,均对这次交易表示震惊。

  意外的收购背后,万达可能有难言之隐?

  这样的震惊来源于:从媒体的公开报道和万达集团的对外信息,文旅城项目是万达集团重要的组成部分,可以说是重中之重,以这次融创收购的13个项目,总投资意向5000亿有余。对于万达的而言,这是主业房地产的成功转型,众所周知2016年,中国的商业地产并不是很顺畅,年末的各地政策彻底把商业地产打入冷宫,万达的商业以各地的商业中心为代表,通过建设全国城市新区,获取低价土地开发住宅和写字楼的方式成为很长时间的万达引以为傲的商业模式,并被业内认可。

  文旅城的项目也是如此,万达一共布局了16个万达城,有6个开业,但背后都依旧有大量的房地产开发的影子,通过旅游项目获取远郊土地,万达文旅城项目也是如此操作,不仅是在国内,根据万达披露的资料来看,万达还尝试把类似方式成为“重大文化产品出口”,目标在年底在国外建成四个中国“迪士尼”式的文旅城项目。

  所以,5000亿的投资意向金额,在项目转化的过程中,不仅有获取大量土地储备的机会,而土地带来的溢价、房地产资产的增值、商业持有运营的收益等等,可以看到远远超出5000亿的想象,而以地产为主业,通过多年积累的关系所成就的项目,即使真如王健林所说为了降低负债率,也并不似以往万达的风格。

  从双方公告来看,虽然这次收购是承债式收购,收购方融创承担了万达文旅项目和76间酒店的债务,根据融创中国2016年财报,融创2016年新增土地储备5394万平方米,68%自购,花费资金595亿元,这种方式的获取成本不低,所以融创的净资产负债率约为121.5%,而在2015年,这个数字仅仅是75.9%。这些收购,包括42亿收购莱蒙旗下物业,今年1月150亿元投资乐视、40亿元入股金科、26亿购入链家6.25%股权、137亿购入联想控股旗下41个公司相关股权及债权等,前不久融创数十亿收购重庆第一高楼等等。

  融创2016年还发行了100亿元永续债。若把永续债归至债务栏目下,这个负债率还会更高,加上2017年的各类收购,算上这次收购,虽然融创和万达都没有说出具体的数字是多少,但可以看到的是融创尽管有900亿的现金储备,但负债率还会继续上升,最终负债率还需要看融创中国复盘后的具体数据。

  尽管万达王健林曾经说过,到2016年底,万达将不再是房地产企业,服务行业收入要超过其他企业,成为主要收入来源,而万达文化集团已形成影视、体育、旅游、儿童娱乐四个产业板块,不过可以看到的是,寻求高增长,全力布局的文旅城项目,是万达无论如何也绕不开的。从数量上看,万达卖掉了80%的文旅城项目和70%的酒店项目,如果说要完成2016年定的转型目标,这并不是一个合理的借口,服务业的很多服务都是围绕着这些物业进行。

  再退一步讲,即使是万达通过交易降低负债率,优化流动性,但从2017年年中来看,万达公开账目,2017年Q1,媒体报道万达还有899.9亿现金,如此来看,万达并非到了需要突然切割重要资产换取流动性。比融创更低的负债率,万达要流动性,难道更加高负债率的融创就不需要了吗?

  坊间把猜测引向来自6月22日被做空,万达大跌的“谣言”,或者背后有更加不便明言的原因,归结于“阴谋论”,笔者认为,万达文旅项目,具有高投资高收益,但同样也遭遇着高风险,6月22日早盘,万达债券遭遇疯狂抛售的背后,并非因为“谣言”,而金融界通常是春江水暖鸭先知,绝非会因为空穴来风,万达在金融系统性上可能出现了巨大的风险,至于风险的巨大原因,可能还需要更多的信息进行分析,如果真是“阴谋论”,那真是“极度深寒”了。

  大象转身的背后,也许是王健林真的不想玩了

  王健林自己不想再玩的可能性是有一定可能的,从宏观经济的角度来看,实体经济的低迷是众所周知的现状,不少人把原因归结到互联网电子商务的冲击,这个冲击可能有一些,但千万别低估了房地产行业的影响力。

  地价越来越高,房价大家纷纷表示买不起,但是房价依旧在上涨,以北京为例,每年的供地计划都有,但是并非是所有开发商都能拿得起地,近年来,为了缓解高房价,各地政府除了限购等政策之外,在土地供给和房地产调控上,也是花样辈出:土地摇号、土地限价、土地限制只租不售、商业性质限制不能居住、低于成本价的“限价”……

  这些调控比房地产业内认为的几年一次的“拐点式”调控的氛围有些不太一样,国家更加强调房地产的居住属性,并且对于调控期限首度表明这是“长效机制”,这意味着开发商再想熬几年,等调控过去的策略,恐怕不会短期看到结果。

  从金融方面,去杠杆成为实体经济复苏的一个信号,这也是金融的大调整的标志,去年银监会发布的《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》,变相提高了开发商从银行获取资金的门槛,相比其他融资渠道,银行的资金一直是开发商的香饽饽,近几个月,银行的银根不断缩紧,个人住房贷款的审核周期变的更长。

  对于房地产企业而言,优质的流动性,必然要求降低负债率,但遗憾的是国内房企的负债率都不低,商务部研究院与中国财富传媒集团中国财富研究院6月25日公布的《中国非金融类上市公司财务安全评估报告(2017春季)》显示:2016年,A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元,平均每家上市房企负债达362亿元;总资产总计为6.37万亿元,这136家上市房企的平均资产负债率为77.26%,去年则为76.55%。

  130多家房企,总共借了大约5万亿的钱,平均每家房企的负债率高达77%。也就是说,上市房企的平均杠杆率达到了3.35倍,就连一向以稳健著称的万科,负债率也超过了80%。

  虽然房地产带来了相关行业的就业,但泡沫背后的风险更多的在于房企,房地产的去杠杆是刻不容缓,调低房地产行业的杠杆的好处显而易见:降低房地产的泡沫,而多余的资金多数会扶持实体经济,这种调整的过程是漫长的,但是趋势是明朗的。

  这是其中的一个大的行业背景,如果这样理解近期同样做出抛售物业举动的潘石屹,也就不难理解为什么大佬们纷纷通过资产变卖的方式,现金为王,在行业没有真正冰冻之前“甩”包袱,再大胆一点来看:乐视的资产冻结的步骤清晰明了,银行讨债更加公开和规范化,有法可依,但资金链本就紧绷的房地产行业,遭受的巨大考验,对于民营资本而言,需要掂量一下结果,贾跃亭也只不过事发“一封公开信”。

  早一些体面离开,由其他资本实力更强大的玩家进入下半场,调整股权结构后的万科似乎也是一种榜样。

  “孙宏斌轮” 对于万达和融创意味着什么?

  有人说,万达这次业务被收购,是为“去地产化”而回归A股,对于万达这样的企业似乎并不缺“壳”,虽然交易已成定局,但任何一个普通人,都无法把万达与地产这个标签割裂开来看,并且显然除了主业地产之外,万达其他行业的发展也并非尽如人意,15年万达投资了同程,去年10月,万达集团与同程旅游曾宣布由同程国旅合并重组万达旅业,但是遭到了万达旅业的竭力反对,并且同程自身而言在国内旅游互联网市场的争夺,并没有太多领先优势,这已经是红海。

  而万达电商的CEO不断走马灯似的换将,也被业内质疑,并无太多建树,把核心优势资产包低价卖给了融创,表面上是解决了流动性,或者归结于“产业转型”,但这样不寻常的,放弃长远收益的“转型”无论如何都显得有点仓促和遗憾,未来的万达会怎样,还真的很难判断,毕竟大象转身不易,更多的行业也未必能长袖善舞。

  对于融创而言,孙宏斌自己在十多年前就品尝过资金链断裂的苦果,如果王健林这样的“中国首富”,都通过变卖的方式降低风险,归还银行债务,负债率显著提升之后,即使拿到了乐视这张互联网“化反生态”门票,再即使如传言所称把资本故事诉说的更加强大,但总要有业绩来说。

  从融创本身来看,近两年的扩张,孙宏斌自己也认为负债率高,说明地多有实力,但同样伴随的风险也非常巨大,尽管收购万达文旅资产后,万达保留了运营和“品牌”,似乎如收购乐视之后保留了贾跃亭的体面,但从根子上看,根深叶大的万达,通过自身的品牌和政商关系所布局的产业大棋局,背后的负债率不会低,融创首先是要面临的消化,而万达的品牌保留是把孙宏斌扶上马再送一程的雷锋行为,面对贷款对象和信用背书巨变的这次收购,恐怕多数还处在懵逼状态,但这对于孙宏斌而言,并不比十多年前轻松。

  对于万达而言,表面上甩去的是包袱,对于“轻资产”运营的追求也远没有报告书写的惬意和轻松,新行业的运营王健林也同样是新人和全新的起跑线,孙宏斌则面临的是更大的布局和掌控。

  相比央企和王健林这样数十年积累起来的商业帝国,还有未来中国房地产市场的变局,这场最大的房地产企业交易背后,也许昭示着房地产和中国经济变化的新的信号,影响深远,总而言之既然换了玩家,只能深深祝福,激进之下的融创真的走稳以后的每一步。

(责任编辑:张洋 HN080)
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