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圆桌讨论:转型升级-房地产基金专场

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2016-01-14 17:20:30 来源:和讯创投 

  和讯创投消息 2016年1月14日,由融资中国、融中集团主办的融资中国2016资本年会暨颁奖盛典在北京隆重召开。鼎信长城基金(博客,微博)董事长王健飞、恒业基金董事长许鹏、五牛基金副总裁许忻、长富汇银基金执行总裁杨明伟、歌斐资产地产基投资董事倪文弢、中信地产副总裁林竹参与了以“转型升级-房地产基金专场”为主题的圆桌论坛。

圆桌讨论:转型升级-房地产基金专场

  以下为圆桌论坛实录:

  主持王健飞:我们累计到现在投了300多亿,对于未来的发展我们自己内部总结是一个关健词,就是调整。调整是多方面的,对于我们来讲一方面我们投资的深度要向上、向下延伸,另一方面在广度和维度上我们可能要走多元化的路子,围绕我们之前做的专业化的地产的产业链条横向扩展和地产相关的,比如一些养老产业,一些大健康产业,甚至再远一些的其他板块的PE,类似的投资,包括证券合作的投资。对整个行业来说我们的考虑可能都有一些相似的考虑或者已经在做的转换和变化。

  所以今天的论坛就是围绕地产基金行业的调整或者说自己对市场的适应,围绕这个主题来开展我们的讨论。

  刚才上台之前我和几位在座嘉宾就做了简单的交流,感觉大家的确对这方面都有一些共鸣或者一些共同的话题。包括主办方给我的议程上也是讨论一下,围绕地产行业以及房地产行业延伸出去的其他的投资的类型。比较高兴的是今天来的几位里首先跟林总聊的,林总也是扛着中信地产大旗,也是响应国家一带一路号召,去做一些相关的市政基础设施的建设,林总也有不少心得。包括他做的和PPP的结合,和市政基础建设的结合,想先听听林总对这块的看法和分享。就是市政基础设施建设和PPP结合的点,成功的关键点在什么地方?

  林竹:首先非常感谢主办方融资中国的邀请,让我有机会在这个平台跟在座专家和朋友见面,在这里分享。

  王总给了我一个课题,大的城市开发,就是讲到一些PPP的工作,怎么和房地产基金结合在一起?大家可能觉得这是风马牛不相及的话题,马上我看到背后的背景包括今天融资中国的主题,房地产的的私募基金,或者房地产相关基金的发展路在何方?这个主题是取势,战略、方向、机会出现在哪里,我们的基金就要跟到哪里。所以我是从今天的年会的主题得到一些启发。我想从我们的中信地产自身的实践和经验来看,我们过去的四五年当中我们紧紧抓住国际大势,就是城镇化发展。城镇化发展从国家层面来看是一个战略,是一个政策。本来我们感觉到这种国家的战略政策会相对比较虚,但实际上它转化为市场的机会非常多样化而且实在。

  讲一个跟今天话题最相关的,就是城镇化给中国房地产带来的巨大的需求。这个需求就是支撑整个市场,包括房地产业,以及房地产相关产业存在跟发展的动力。所以我想这个取势、明道,取这个势就是一定要跟住国家战略来走。从过去四五年我们的实践包括体会来看,确实我们尝到了甜头。我们作为国企央企毫无疑问要饯行国家战略,有些战略可能在市场落地方面有问题,但是我们通过模式的一些创新调整,我们不仅可以把国家战略做实,同时在做国家战略的过程当中获取一些机会,一些别人想获取可能还获取不到的机会。做基金的方式,做房地产的方式就是今天背景的主题,第二个字就是道。

  在这样的战略方式下寻找一种适合自己公司自己发展的一种模式,这就是我们所谓的明道。在这个过程当中应该说我们自己有一些体会,也慢慢形成了一些具有中信特色的,比如说我们的创新模式是结合新型城镇化的大的方向跟各地方政府,以及在各个地方的包括一线、二线、三线,甚至在四线城市的的城镇化需求,我们创新了城市综合开发运营的商业模式,这个模式是基于中信地产背靠中信集团的大背景。金融运作来说中信本身就是金融集团,我们紧紧把房地产的一些非常具体的做法结合上升到地方政府的城镇化推的过程中的需求,我们形成的一个具有一种资源整合的商业模式,就是叫城市运营的商业模式。这个城市运营的商业模式毫无疑问要跟地方政府合作,合作过程当中就自然而然形成了PPP的商业模式。

  主持也问到很时髦的PPP,但其实PPP我们的实践是完全基于市场的需求跟市场的合作,以及平衡各个投资方的利益后形成的交易结构。这样的交易结构可以达到多赢的一种结果,在这样的商业模式下可以带动几十亿甚至上百亿的,当一个项目可以带动这样的投资规模。在这样的巨大的投资规模之下就会产生很多非常具体的房地产的一些具体项目的机会。具体项目的机会推动过程中我们就尝试使用了在座专家非常熟悉的私募的方式,私募方式解决大的城市综合开发运用当中的点状的项目的发展的问题。这样就把大基金的运作跟一些具体的非常市场化的基金运作完全结合到一起,这样在PPP的比较高的一级的合作层面我们主要跟机构合作,跟大银行合作。

  下沉到具体项目的推动落地过程中我们就尝试使用私募基金方式来引入不同层级的合作投资人。在最低的层面就讲得问题非常具体,非常具象。在这样的方式中应该说整体效果良好,在市场方面我们也得到了市场认可的回报。在更高一个层面的大的城市综合开发的PPP的层面,我们也让所有的参与者,就是PPP,就是社会资本也满意。同时也把地方政府他们对于一个城市,一个新城开发发展所带有的一些非常公共的一些愿景也实现了。我先抛砖引玉,不占用大家太多时间。

  主持王健飞:谢谢林总的发言。林总用比较高大上的词汇给我们形容了一下现在中信地产下的基金对市政基础设施建设的参与的方式和具体路径。像林总提到的目前在境外的一些地方和城市,其实基础设施建设非常不完善,出国转一圈就觉得中国人是特别伟大,这么大的国土面积,可以把市政基础设施建设成这样,配套设施这样到位。我们出去看一圈回来就会非常自豪,但是同时作为行业的从业者会发现境外市场是非常大的市场。说到境外这是属于传统的国内房地产投资的一个横向的延伸或者说拓展。在刚刚过去的2015年美国第一单投资落定,第一单在加州,第二单在曼哈顿,正好比较巧,我们开会之前聊的时候聊到五牛基金的徐总也在做一些海外投资的探索或者说尝试。我们也比较有共同语言,这方面也想问问许总,咱们刚才聊的时候说我们对出海的方式或者说路径咱们两家稍微有点区别。我们是和境内出海的房企一起到境外投,您是和本土化的开发商去投。这方面想听听您的见解,就是和国外的开发商去做合作的时候咱们有哪些需要注意的点?以及对房地产基金咱们多元化是不是出海是一个很好的选择?

  五牛许总:感谢在座和主办方,今天很荣幸来到这里跟大家做分享。在说海外的之前我想我先和大家分享一下我对房地产行业总的看法,其实刚才在台下王总,包括林总,各位嘉宾也在一起聊。刚才王总和林总也提到了两个非常好的关健词,一个是王总提到现在整个行业的转型更加灵活的多元化的因素。另外林总也提到了“势”,这个“势”也非常重要。从五牛来看房地产投资确实要顺势而为,对在座的专家对势怎么评判?从五牛基金经验来看,我们从十几年前开始就做房地产债权,以债权为主,现在的基金管理规模也有几百个亿。我们一直在考虑这个问题,房地产市场的变化非常快,尤其在近几年,尤其是2016年还是存在非常不明朗的因素。我们就是要更加灵活、更加机动,按照市场的需求,按照客户的需求,怎么灵活多元化地组合我们的战略?

  所以这方面我们也做了非常多尝试。一个关健词就是多元化。多元化涉及到几个方面的多元化:

  机构投资人角度是产品的多元化。就是我刚才提到,我们之前的债权,当然是我们的传统业务。我们现在其实还是在不断转型,做更多和开发商股权的合作,包括一些房地产并购的基金的形式,基金形式也好直接并购项目也好,这个都是我们现在非常关注的领域,也慢慢取得了一些成果。

  说到海外投资也是我们非常关注的,也可以说这是现在一个很大的趋势之一。随着美元升值,人民币贬值,国内财富的积累,越来越国内的高净值客户关注海外地产的配置。五牛也有一些成功的经验,我们现在在纽约的曼哈顿成功和国外房地产开发商有合作项目,包括我们的PE团队也在美国投资了,大家可能知道优步,和优步竞争的一个美国的APP我们也有很大的投资。所以我们在海外资产的布局也是我们整个五牛基金很重要的一部分。回到房地产,刚才提到产品多元化。

  第二个多元化是从投资领域的多元化,因为传统上我们还是以住宅为主。其实大家可以看到在近几年房地产投资的领域,刚才王总也提到了,从广度和深度都是越来越往前推进。从住宅,从商业地产,从办公楼的投资转型也慢慢看到一些趋势,比如物流地产、文化地产、旅游地产,还有PPP。这些都是比较创新的一些趋势。我觉得从房地产这个领域来说我们就是要保持相当大的灵活性和相当大的按照刚才说的顺势而为,按照市场动向我们要非常敏锐把握。结合项目端和投资人的需求,我们觉得我们作为金融投资人,在这个当中应该是起到一个契合桥梁的作用。

  总的来说我们还是以多元化,以灵活机动来应对市场。整个对待2016年房地产的市场的趋势。

  主持王健飞:许总提到一点多元化,您也提到投了一些和地产相关性不大的行业。跨过地产行业之外和地产相关性很大的行业,这些项目的管控您觉得应该怎么做?或者说和地产应该有哪些大的区别?

  五牛许总:其实不光是地产,王总这个问题提得非常好,这其实是我们作为投资人来说非常关注的,有几个问题。第一个是投资之前,其实这些问题都要考虑清楚,归纳起来是三方面的问题:

  第一,财务、数据上投资回报是不是可以满足基金需求,是不是能够满足投资人对我们的要求,这个是非常关键的。

  第二,无论是房地产投资还是PE投资,对投资方的运营能力、管理能力,就是操盘的能力非常重要。所以我们这方面也是投资之前会对合作方有一个详尽的投资方的调查,包括项目的调查,这个都是我们非常关注的。

  第三,退出机制。从我们的经验来看无论房地产也好,其他的PE项目也好,要有一个非常灵活,而且要有流动性的退出的市场。之前我们看过一些项目,比如项目本身也非常好,合作方也非常好。但是退出的时候市场流动性就没有办法反映出来。尤其是在房地产领域,我刚才提到房地产并购。现在我们的策略,房地产并购在国内还是一线城市为主,为什么关注一线城市?就是因为一线城市整个退出机制和流动性充裕。比如在上海、北京、广州、深圳这些城市,如果是房地产的并购项目,我在退出的时候一般不用担心没有人接盘,当然在各方面的结构都合理的情况下。但是如果到二三线城市是我们比较担心的一点,价格虽然比较便宜,财务测算各方面都可以做下来,但最关键是退出的时候,市场的流动性确实存在一定问题。所以这是我们在投资前期非常关注的几个方面。

  主持王健飞:听许总的说法总结下来就是投前把事先想好房地产投资和房地产之外的投资是有相同点的。上台之前也和杨总做了沟通,他是做投后管理,相当于做中台的负责。对地产项目投后管理肯定非常有经验,也比较有心得,特别对于目前大家关心的房地产形势以及投资城市的选择上是不是有一些可以和我们分享的点?

  杨明伟:私募基金里地产投资确实占了比较大的比重,除了地产我们还有影视、PE类的投资。但是之前的工作经历来讲其实我也做过其他行业,比如说发电的行业,包括水电、热电、风电和太阳能发电,另外我还做过三年的矿业。从股份改组到资本市场上市到企业并购,整个过程也都做过。为什么从矿业出来?是因为我认为这个行业差不多到头了,也许大家会认为我为什么踏这个点这么准?我是2005年5月份去做黄金,2008年离开的,差不多3年时间。

  说到投资来讲,其实很多行业的的投资虽然行业不一样,但是很多东西都是相通的,大同小异,有一些行业的特点。我们在行业的投资着重关注风险,如果把风险的事都想通了,剩下的就只有一个事就是干。风险的话我们关注三类风险:

  第一类风险是法律风险,如果里边有很多法律上的瑕疵,这个做下来比较难。

  第二是财务风险,有一些财务风险跟法律风险牵涉在一起,所以我做了律师又做注册会计师就是这个原因,因为有的时候一个问题搞不清楚是财务问题还是法律问题。

  第三是技术风险。技术风险就不一样了,如果做房地产的技术风险和做矿业的技术风险风险都不一样。矿主要关注开矿的成本,要看选矿的成功率等等。如果说做矿没有几个人关注交通,基本矿的交通都是自己完成。而且很多情况下矿业交通不可能便利,北京原来很多煤矿不让开了,是因为离城太近了。所以技术问题我觉得是应该由行业专家解决的。财务和法律问题基本上是相通的。所以我们在投资过程中重点关注三个风险。

  通俗的话跟大家表达我认为投一个项目需要关注五个方面:

  第一,要投这个项目一定要有一个投资标的。第一句话是你是谁,你要跟我解释讲清楚你是谁。这样的话我知道我跟谁在合作,这个人靠不靠谱。

  第二,做什么。合作伙伴要告诉我你来我这里做融资,不管是股权投资还是债权投资你都要告诉我你做什么。如果说告诉我你要去买毒品贩卖肯定法律上也过不了关。首先这个事要靠谱,利国利民双方又有收益。

  第三,怎么干。比如一个房地产开发项目,你告诉我怎么拿地、搞建设,后期准备卖给谁,怎么退出来。整个的过程。比如影视投资你要告诉我作品是谁的,你要告诉我未来拍这个片子谁来做导演。你要告诉我未来请什么演员。相当于你要怎么干。

  第四,收益从哪来。项目肯定要赚钱,如果这个项目不赚钱就是一个公益的事情了。很多公益的事情也不能无限制亏欠。对企业来讲首先是要盈利的,当然企业也要承担一定社会责任。更多取得利益的同时要承担社会的职能。就是你要告诉我我怎么样从这个里面赚到钱。

  第四,你凭什么让我相信你。这是一个比较综合性的东西,比如一个房地产十强企业我跟你合作,我可能不需要担心太多这样的问题,风控可能会做得宽松很多。但是如果拿到一个机会性的投资项目,可能在风险控制方面就会要求很多。可能跟融创合作我的管控非常松,跟香山红叶合作也管控很松,但是如果是单向的公司,那么这个项目是非常好的,但是开发者团队非常弱的情况下,我的风控管理可能会做得深度非常深。可能投后管理就要两个人管,一个管钱,第二个管工程,实际上是管成本。这样让他更多的放心,他有更多权利让度给我,就是亚商陈总讲的不但提供了钱,我还要提供后续的服务。比如我们在西安投了一个项目,这个项目非常好。这个项目在我们投绝的时候我没有到现场看就直接投了赞成票,是因为我在西安的东三环做了一个类似项目,那个项目做得非常好,我认为在核心地段也不会有问题,但是问题是开发商实力非常弱。这种情况下我要更深参与他的管理,参与管理的目的不是说要霸占这个项目更多利润。我们还是按照协议约定行使双方权利,这样的话我通过更多的后期管理的价值的提供来让这个项目定位更合理,开盘时间更符合地产开发节奏,也符合国家宏观的产业的,比如说地产的调控。如果说我们投资解决了这五个问题,不管哪个行业我们都应该能够做得很好,谢谢大家。

  主持王健飞:所以简单几个字总结一下就是有针对性的见人下菜碟。

  对地产基金的投资来讲投后管理非常重要,其实和上一场论坛和我们有去年。一个是我们提到的投后管理,所以投后管理说了那么多。再一块就是资金的来源或者说投资人的属性上可能区别也是比较大的点像林总提到的PPP项目那么大,肯定是机构的钱,可能是有点门槛。可能做PE类股权投资项目是个人的多一些。刚才有一位讲到中国投资人太不耐心了,投资时间都非常短,投他们的项目只要5+1+1年,你们很幸福了。我们最长期限的是5年的,真没听说过再长的了。5年的基金我们做的时候也做了大量工作。投资金额也不一样,投资金额加上机构,整个地产基金的规模一单就要几十亿。最近我们做的一单是30多个亿的项目马上要投出了,这也是比较大的。之前的记录是19.5亿,是小20亿的规模。这一点上从投资人角度,从募集资金的属性的角度也是不一样的。

  今天在座有倪总,我和倪总交流也觉得很有新意,融易通做得事就是房地产基金投资向下延伸,刚才林总是向上延伸的。也请倪总跟我们分享一下融易通和歌斐资产的结合,以及你们做业务的成功的关键点和要素和我们分享一下。

  倪文弢:谢谢主持人,也谢谢主办方提供大家交流分享的机会。

  我想简单回顾一下过去几年歌斐在行业的发展,其实变革过程中会有很多地产基金的模式的变化。像刚才许总讲到的,其实歌斐到现在地产基金的管理规模差不多300多个亿,在2013年爆发式增长,地产基金整个行业都是这样的情况。2014年有了调控之后,整个市场格局变化之后很多人在想现在到底地产基金应该怎么做?原来很简单,发一个跟开发商之间的债权,股权的投资。到了14、15年,甚至到现在我们发现玩法不一样了。很多同行交流的时候都在说到底应该怎么做?我总结下来,包括我们实践过程中我发现有四个方面的变化:

  第一,业态变化。2014年之前大部分都是住宅类的地产基金,规模也做得很大。2014年开始我们发现住宅的黄金10年到白银10年有变化,所以我们做了很多其他业态。比如2014年我们在上海黄浦江边上花了30多亿收购了写字楼,从融创手上。现在很少有海外的地产基金还投住宅的,很少。其中占大部分的就是我们投的核心资产就是在一线城市的写字楼,除了这样的物业,包括刚才讲的物流地产,我们也觉得发展机会非常大,包括一些好的产业园,这个我讲的是从业态上面我们的地产基金的投资会有一些变化。

  第二,国内到国外。前面讲了很多,王总也讲到国内到国外有很多投资,从歌斐来讲也是一样,只不过我们是放的形式,我们和很多公司一起投了在曼哈顿、旧金山的一些项目,这个也是从国内到国外的配置。因为歌斐很多资金来源主要是从诺亚财富,诺亚本身是国内做高净值客户理财非常成功的企业。所以我们很多高净值客户其实有非常大的配置海外资产的需求,所以这个过程当中结合这几年美国整个的地产的复苏,我们也设计了海外地产的投资。

  第三,刚才提到除了传统的地产行业的地产项目投资,现在其实还有很多延伸做地产的运营商,本身我们去投它的股权,所谓PE的投资,比如去年我们投了某大庆老总的工厂,其实发展速度非常快,这个也是未来的趋势。2014年我们在美国去看(英文)我们觉得这个是好东西,也许未来在中国会有,没想到2015年就做了这样的事情,我们投了U+公寓,这都是未来的发展趋势。从传统的开发商项目投资,到现在优质的运营商的股权投资。我觉得接下来2016、2017我们还会做很多相关的投资。

  第四,传统的新增的住宅市场到现在的存量市场的变化。我刚才讲到很多的产业园也好,包括一些住宅的去化也好,其实是一个新的发展趋势。我们在去年和房多多也是带着互联网标签的一个互联网+房地产的企业,过去几年发展速度很快,一起合资了公司,也投了一个叫地产特卖基金。这个基金干吗?其实做一些包销的事情,帮助开发商消化,先团购现在房子,通过房多多去卖。解决了房地产商加速去化的问题,也帮助我们投资人赚到中间的一些投资的收益。这个趋势是过去几年不太看到的,就是因为我们从黄金10年到白银10年,从拿地投资到加速去库存。

  包括刚才提到融易通在做什么?融易通从歌斐延伸的一些业务,成立的在诺亚集团下的新公司,这个公司会做一些跟地产销售相关的地产基金的东西,我们还会做一些地产的项目,包括做贷的项目。我们看海外市场在过去很多年之前就已经有人开始做这个事情。2015年我们发觉中国市场已经开始有这样的很多的需求了,所以我们在需求的把握上我们觉得这个时间节点我们应该做好。这可能也正是诺亚和歌斐的创新文化的精神。

  主持王健飞:最后一位是恒业基金合伙人赵总,恒业基金做的像是地产基金另外一个方式,像歌斐资产是把地产做得再细、再精,像庖丁解牛一样一块一块去做,包括延伸到下游的购房人这一端的在做了。其实现在行业基金的赵总其实是也做一些投入。对一些内容和发展方向也希望赵总和我们做一些分享。

  赵辉:感谢主持人,感谢主办方给我这个机会在这里跟大家交流,作为恒业基金,恒业基金是一家以股权投资为主线,同时涉及房地产基金,包括一些证券投资基金,包括综合性的投行业务的专门管理的专业机构。我们偏中后期的企业,或者说初创型也会关注到。

  我们的领域主要是四个方向:大健康医疗行业,另外也是在座很多PE机构关注的环保行业,环保行业在国家的发展当中也会处在很好的位置,另外我们有很多机会在里面。再一个机会是互联网金融行业,互联网金融行业我们跟互联网+在线的一些金融结合,恒业基金在地产方面包括股东之间,包括之前所做的业务都跟房地产业务其实是相关的。

  从2015年来说恒业基金没有完全涉及到太多的房地产行业的投资。但是我们会参与到一些比如说海外的地产的投资。比如说我们在美国,美国有一家庄园的项目,那个项目我们今年打算发第二期的产品。另外我们股东这边有一个在海外投资,比如说在日本投资一些写字楼,或者说是公寓方面的一些投入,我们打算把它装修完以后再做一个出租的形式,这是我们地产的方向。

  另外涉及的领域主要是房地产资产证券化,我们今后会更多关注。另外我们关注的区域更多去关注国家重点发展的一些企业,比如京津冀一体化、一带一路、自贸区城市等。股东去年在京津冀方面有13个亿的地产项目的投入,所以地产方面我们也是一直在关注。

  另外王总讲到我们慢慢也是处于转型,也是慢慢专著科技类企业,或者科技跟地产相关的企业,例如说关注的房地产的数据分析的公司,现在市场上已经有,我们在做深一步了解,我们可能会继续跟投。另外是跟物业相关的企业,就是与物业管理软件相关的,它是一个颠覆性行业,这个我们也更多关注。对今后中国房地产的融资方向和方式上我们也展望一下,2015年更多的融资的环境其实国家也出了一些好政策,鼓励房地产行业和房地产公司,包括在五次的降息,四次低准情况下给了市场更多流动性也帮助更多企业拿到资金作为它的开发也好,发展也好。慢慢我们也发现另外一个问题出现,就是二线、三线甚至四线城市有一些房地产库存量的趋势还是很严重的。去化这个程序可能是今后房地产更要关注和涉猎的方向。

  另外二手房这一块,今后我觉得可能市场二手房存量房接下来的变化是我们将会更多关注的领域。我简单讲这些。

  主持王健飞:谢谢赵总的分享。刚才主办方告诉我说时间要稍微控制一下。刚才几位台上嘉宾也做了分享。就不详细展开了。总结一下各位发言主要是对于我们地产基金同行,包括开发商来说,“转变”这两个词,或者说“多元化”这几个字是大家所要面临去贯彻和执行的战术思想。对于我们地产基金的行业来说,我想可能面对现在大家都在说的资产荒,面对这样的形势,我们更应该抓住这一波时机,抓住流动性时机把利润做好。不管是上下游的延伸还是横向拓展都需要我们同行携手精诚合作,希望我们行业为经济发现贡献出我们行业应有的力量。

(责任编辑:孙立欣 HF017)

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